Cuánto se paga de impuestos por alquilar un piso en 2026
FISCALIDAD
Cuánto se paga de impuestos por alquilar un piso
«Si lo alquilo, entre Hacienda y los gastos no me queda nada.»
Es de las frases que más se oyen cuando alguien tiene un piso parado y se plantea qué hacer con él. Y viene de una idea muy extendida: que el alquiler tributa como si fuera un sueldo, íntegro y sin más.
No funciona así. Pero la respuesta real tampoco es el titular optimista de «tributa la mitad», que circula bastante y que a muchos propietarios no les aplica. Vamos con el mecanismo entero, incluidas las tres letras pequeñas que deciden si te sirve o no.
Cómo tributa el alquiler, paso a paso
El dinero del alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y va en tu declaración de la renta. Pero no tributa lo que ingresas: tributa lo que queda después de restar los gastos.
Primero, los ingresos. Lo que te paga el inquilino en el año.
Segundo, los gastos deducibles. Y aquí entra bastante más de lo que la gente supone: el IBI, la cuota de la comunidad, el seguro del hogar, los intereses del préstamo si la vivienda está hipotecada, las reparaciones y gastos de conservación, los suministros que pagues tú, los gastos de formalización del contrato y una parte del valor del inmueble en concepto de amortización.
La diferencia entre esas dos cifras es el rendimiento neto. Ese es el punto de partida real, y ya suele ser bastante más bajo de lo que la gente imagina.
Y tercero, la reducción. Aquí está lo importante.
La reducción del 50 %
El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual se reduce un 50 % en el IRPF, según el artículo 23.2 de la Ley 35/2006.
Dicho de otro modo: de lo que queda tras descontar gastos, solo la mitad se integra en tu base imponible. La otra mitad no tributa.
Un ejemplo con números redondos, solo para ver el mecanismo. Un piso alquilado en torno a 650 € al mes son unos 7.800 € de ingresos al año. Si los gastos deducibles de ese año suman, pongamos, 2.000 €, el rendimiento neto es de 5.800 €. Aplicada la reducción, lo que se integra en la declaración son 2.900 €.
De 7.800 € ingresados a 2.900 € que entran en la base. Sobre esa cantidad se aplica tu tipo, que depende del resto de tus rentas.
Eso es lo que hay. Ahora, lo que casi nadie cuenta.
Los tres límites que deciden si esto te sirve
1. Solo vale para vivienda habitual, no para temporada
La reducción se aplica al arrendamiento destinado a vivienda. El alquiler de temporada —el de meses, el de trabajadores desplazados, el vacacional— es otra cosa: la Ley de Arrendamientos Urbanos lo clasifica en su artículo 3.2 como arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y Hacienda lo excluye expresamente de esta reducción.
Es un punto relevante por aquí, con la actividad del corredor logístico y los desplazamientos que genera. Si estás pensando en alquilar por temporadas, cuenta con que ese ingreso tributa sin la reducción. Puede seguir compensando por otras razones, pero no por esta.
2. Si ya tienes inquilino desde antes de mayo de 2023, conservas el 60 %
Este es el que más disgustos evita.
Los contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el régimen anterior, con una reducción del 60 %. La del 50 % es la que se aplica a los contratos posteriores.
La consecuencia práctica es importante y contraintuitiva: si tienes un inquilino desde hace años y te planteas rescindir para firmar de nuevo —con otro inquilino, o con el mismo en un contrato nuevo—, pasas del 60 % al 50 %. Diez puntos de reducción que pierdes.
No significa que nunca convenga cambiar. Significa que esa decisión tiene un coste fiscal que hay que meter en la cuenta antes, no descubrirlo en la siguiente declaración.
3. No es retroactiva, y esto es serio
La reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados por el propio contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.
En castellano: si vienes alquilando sin declararlo y Hacienda te lo detecta, no puedes acogerte a la reducción sobre esos años. Se te liquidará el rendimiento completo, sin el 50 %, y con lo que corresponda por la regularización.
Para quien no viene declarando, esta ventaja sencillamente no existe. Es la razón por la que regularizar la situación antes es siempre mejor que hacerlo después, y por la que conviene hablarlo con un asesor fiscal cuanto antes.
Y el 90 % y el 70 % de los que habrás oído hablar
Existen, pero no aquí.
Las reducciones incrementadas del 90 % y el 70 % están condicionadas a que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado. Y en Castilla-La Mancha no hay ninguna zona declarada a día de hoy.
Así que si has leído que alquilando puedes llegar a tributar solo por el 10 % del rendimiento, es cierto en algunos municipios de otras comunidades y no lo es aquí.
Conviene revisarlo de vez en cuando: la declaración de zona tensionada es competencia autonómica y el Ministerio actualiza la relación cada trimestre. Si eso cambiara en la región, cambiaría también esta parte del cálculo.
Lo que queda, en limpio
Reunido todo: el alquiler de vivienda habitual tributa sobre el rendimiento neto —ingresos menos gastos— y de ese neto solo la mitad entra en la declaración, siempre que el contrato sea posterior a mayo de 2023 y que lo declares tú antes de que te lo pregunten.
No es «Hacienda se lleva la mitad». Tampoco es gratis. Es un régimen que, bien llevado, deja el alquiler de vivienda en una posición fiscal razonable, y que castiga con dureza al que no declara.
Un apunte necesario: esto es información general sobre cómo funciona el mecanismo, no un cálculo de tu caso. Tu tipo depende del resto de tus rentas, y hay situaciones —titularidad compartida, herencias en proindiviso, viviendas con parte del año vacías— que cambian el resultado. Para tu declaración concreta, un asesor fiscal.
Y antes de eso, la pregunta previa
Toda esta cuenta solo tiene sentido si el piso renta lo suficiente para compensar tenerlo alquilado en vez de cerrado. Esa parte la vimos aparte: cuánto renta un piso en Ocaña y por qué hoy no se queda vacío.
Si tienes una vivienda parada y lo que te frena es esto —los impuestos, o el miedo al impago, o no saber por dónde empezar—, podemos ver contigo qué rentaría el tuyo y en qué condiciones se alquilaría. Sin compromiso y con las cuentas delante.
Un piso vacío no paga menos impuestos. Solo deja de ingresar.
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Porque desprenderte de tu vivienda no es fácil...
Y comprar tu primera vivienda ya es suficientemente dificil.
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